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创投圈
2019
06/27
10:45
虎嗅网
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6 月 24 日下午,闷热已久的深圳下了一场小雨。久旱逢甘霖本是喜事,然而期盼来的这场雨却只有零星的几滴,让人多少有些失望。

雨没有下透,空气显得更加沉闷,暑气逼人。

深圳市土地房产交易大厦门前排着长队,一小时过去了,无论是淅淅沥沥的小雨,还是扑面而来的热浪,都未曾动摇排队者的决心。队伍里的很多人都穿着雪白的衬衫、笔挺的西裤,让这支队伍显得莫名喜感,颇有点警匪片里社会人开堂会的肃穆。

保安说,时间没到,还不能入场,人们没有异议,继续排队。有人窃窃私语,有人闭目养神,心里暗暗盘算着:" 公司明年在深圳市场是喝粥还是吃饭,全看今天下午了!"

排队的人都是世界杯指定投注平台房地产圈的金领人士,他们要在这里竞拍 5 宗土地。这是深圳 2019 年首次集中供地,一出手就是 5 宗地块,要知道过去 5 年里,深圳总共也只供应了 21 宗住宅土地呢!

吃完这一顿,还不知道下一顿何时会有。这种无形的压力,压得竞拍的几十家房企代表都喘不过气来。

一、" 史诗级 " 的土拍

不少房企代表来之前都从董事会领了 " 军令状 ",无论如何都要拿到一块地,否则明年公司在深圳市场可就没米下锅了。

自世界杯指定投注平台全面进行楼市调控以来,各地严格秉承 " 房住不炒 " 的基调,绝大多数三四线楼市已经没了赚头,各路房企只好抱团取暖,在一二线城市玩扎堆游戏。然而,一二线城市的土拍向来狼多肉少,更何况这里是深圳,拿地之难如同上青天。

心里盘算是一回事,现场举牌又是另外一回事。残酷的现实只认实力,它根本不相信运气。

来到现场的房企都是有实力的,央企就占了一小半,但真正能有底气频频举牌的房企并不多。有一大半开发商代表最终连牌都没敢举,之前交出的巨额保证金权当是兑换入场券到现场看热闹了。

一共 5 宗地块,任何一宗地块的竞拍企业都超过 10 组,现场竞拍的激烈程度更是超乎想象。

首宗竞拍的宝安尖岗山地块,去年底曾遭流拍。

该地块在 2018 年 12 月 19 日挂牌时,总建筑面积为 5.9 万平方米,且需配建商业自持项目,但昨天再次竞拍的时候,总建筑面积增加到 12.1 万平方米,起始可售楼面价从 4.8 万元 / 平方米降到 3.7 万元 / 平方米,同时需配建人才住房。这样一来,门槛实际上是降低了。

开拍后 5 分钟,这块地就达到了最高限价,转入人才房面积竞标环节。最终,越秀地产以 59.08 亿元竞得,需配建 19610 平方米人才房,可售楼面价约 5.8 万元 / 平方米,溢价率约 56.8%。

这是越秀地产首次进入深圳市场,初临贵地的过江龙果然豪气,竟不惜以 59 亿元的高价拿下尖岗山地块。现场当即有人表示,按照这个成本,越秀地产后续很难把这个盘消化掉。

不过,越秀地产似乎已经顾不了那么多了,先别管价格,拿下再说吧。

5 宗地块中,面积最小的光明区小地块是报名房企最多的,但也是竞拍过程最短的。

23 家房企参与竞拍,开拍仅 5 秒,报价才 5 轮,电建地产就直截了当地以最高竞价拿下了这宗地:该地块地价 20.12 亿元、配建人才房面积 19030 平方米。

5 秒冲顶,名副其实的闪电战!

龙华红山地块的竞拍也很有意思。

这是此次竞拍中总价最高的一宗,挂牌起始价 45.41 亿元,最高限价 65.85 亿元。一开始是华侨城和金茂两家角逐,价格迅速封顶,但在人才住房面积竞拍阶段却陷入了冗长的持久战。

持久战阶段,华侨城、金茂、招商三家先行角力,随后华润半路杀入。这四家房企斗了 40 分钟之后,中海地产和龙光地产也下场加入战局。孰料,两匹最晚入场的黑马竟然都是凶猛无比的狠角色。全场举牌最激烈的就是中海和龙光,双方的号码牌不停翻飞,一直胶着了半小时,最终中海地产将这块地让给了龙光地产。

150 多番的酣战之后,龙光地产以 65.85 亿元的最高限价、人才房总面积 36700 平方米、楼面地价 66988 元 / 平方米的代价,拿下了它在深圳龙华区获得的第 4 块土地。

此前,龙华区域的历史记录是金茂和电建联手打造的。2016 年 6 月,金茂和电建联手以 82.92 亿元取得龙华一处地块,楼面地价 56781 元 / 平方米。

最终,这场土地竞拍以 5 宗地溢价率均达到 45%,全部地价触及价格上限的情况成交,总成交额 223.84 亿元,刷新了深圳住宅地块成交额的历史记录。

二、供给、需求与楼价,深圳的 " 不可能三角 "

这场史诗级土拍刚刚结束,深圳的 " 刚需 " 们已经开始坐不住了。

按常理,面粉的价格涨成这样,今后面包的价格也便宜不了。

随便算一下粗账,加上建筑成本、税费、楼盘成本,这批楼盘最终的市场售价几乎必须是楼面价的 2 倍,否则地产商就很可能要亏了。

稍微推演一下,3 年后,龙华均价破 10 万,西乡均价得到 8 万,现在我们看着光明新区觉得瞧不上,但如果届时楼价 6-7 万,大家可能就更加高攀不起了。相比之下,南山、宝安这些区,新盘开到 10 几万你还会觉得离谱吗?

香港离深圳不远,照这样下去,深圳的楼价离香港也不远了。

之前几年,受楼市调控政策影响,深圳楼价进入横盘阶段。2018 年 7 月,深圳新房住宅成交价出现 " 二十一个月连跌 ",这条新闻还上了热搜,但人们很快发现,跌幅实在是微乎其微。

之后,受 " 三价合一 "、"731 新政 " 等调控政策影响,2018 年 9 月后,深圳楼市陷入低迷。这个低迷指的是成交量,而不是价格。

但是今年,深圳楼市回暖迹象明显。

据中原地产数据显示,今年 5 月份,深圳新房住宅网签 4605 套,环比上升 70.3%,网签面积 44.2 万平方米,环比上升 71.6%,新房住宅网签量创三年新高。

在成交量上升的情况下,深圳楼市的库存也在快速下降。截至 2019 年 5 月底,深圳全市新房住宅存量为 296.8 万平方米,根据过去一年的平均成交量计算,去化仅需 11 个月。

这意味着存量房市场已经发出告急信号。

世界杯指定投注平台楼市整体存在泡沫,这一点已成共识,但是具体到各个城市,却各有各的情况。价格方面,深圳的房价居全国前列,但如果说泡沫化非常严重也谈不上。

深圳与香港不同。香港从港英政府时代开始,就有意控制土地供给,导致一边是香港有大量的存量土地未开发,一边是楼价畸高。而深圳政府一直在尽可能地增加城市土地供给,但是无奈的是,深圳实在是没有多少土地可供开发。

深圳总面积 1997.47 平方公里,是世界杯指定投注平台一线城市里面积最小的一个,不及上海、广州的三分之一,不到北京的零头。

土地供给方面,深圳这些年一直在加大供给,但土地出让结构中,商业用地和工业用地占比较大。比如,2018 年深圳共出让 61 宗土地,其中商业用地和工业用地占 51 宗,仅有 10 宗属于住宅用地,而这 10 宗住宅用地中又有 6 宗被深圳人才安居集团、深圳大鹏人才安居有限公司拿下,这些都是 70 年自持地块。

深圳土地资源极度稀缺,所以每一次住宅用地出让都会引起房企的激烈争夺,本次所谓的 " 史诗级土拍 " 应该也不会是最后一次。

供给端的窘迫已是如此,而需求端的刚需却在不断扩大。

今天,深圳实际管理人口超过 2000 万人,城市化率 100%,但有房者的比例寥寥。与此同时,深圳还是全国人口净流入排名第二的城市,仅次于上海。

深圳的产业一直在向高端制造业和高端服务业转型,总的来说,这种转型相当成功,近段时间深圳南山区粤海街道办在网络走红,从中已经可见一斑。但是,这种转型也意味着深圳正在成为人才密集型城市,对高端人才保持长期的、强大的、持续的吸引力是深圳的生命线。

而楼价,却一直在威胁着深圳的这条生命线。前几年华为迁往东莞松山湖,充分说明楼价已经成为深圳这座城市的一大痛点。

供给有限,需求旺盛,价格还不能大涨,这种 " 不可能三角 " 的组合已经摆在了深圳面前。

三、各方都在与时间赛跑

首先,需求端几乎无法压制,而且也没必要压制。

深圳无疑已经成为南世界杯指定投注平台最重要的经济发动机,有深圳经济的带动,整个珠三角经济才能迅猛向前,而深圳的动力源是来自世界各地的源源不断的各界人才。

深圳本是一穷二白的南国渔村,它唯一的优势就是,它是世界杯指定投注平台改革开放程度最高的城市,除此之外,再无其他。这就意味着,深圳面前的这个 " 不可能三角 " 不会从抑制需求入手,因为无论出于何种考虑,破局者都必须优先保障深圳的持续繁荣。

供给端是这几年深圳的主攻方向。

" 十三五 " 期间,深圳预计新增住房需求约 180 万套,而 " 二次房改 " 在未来 18 年中计划筹建住房也仅有 170 万套。长达 18 年的供给计划都难以匹配 " 十三五 " 的 5 年住房需求,可见深圳住房供需失衡的情况将长期存在。

为了保障住房供给,深圳这几年在住宅用地出让方面相当谨慎。比如 2018 年仅有 10 宗住宅用地出让,但其中有 6 宗被深圳人才安居集团、深圳大鹏人才安居有限公司拿下。其他出让给商业化房企的土地,从竞拍开始就要求配置人才房,而人才房配置面积也是竞拍的重要环节。

比如这次 " 史诗级土拍 " 中,龙华红山地块之所以最后能被龙光地产拿下,关键在于龙光拍出了 36700 平方米的人才房面积,其他 4 宗地块的情况也大体如此。本次土拍中,人才房配置总面积 158570 平方米,其中中海光明大地块的人才房配置面积为 42330 平方米,排名第一。

但是,受限于深圳城市的总面积,这种供给端的腾挪空间终究有限。这也是许多房企斥巨资购地的底气所在。

房企介入深圳市场的逻辑其实非常简单明了:既然这个 " 不可能三角 " 的需求端无法抑制,供给端终有尽时,那么只需要等时间就好了,随着时间的推移,深圳楼价只能继续上涨。

有地产业人士认为,未来若深圳保障性和人才住房占到新房供应的 60%,则商品住房价格走高就可以完全市场化运作,即使高价取得地块后,打造的高端产品也能被市场接受。这种逻辑其实就是押注深圳楼价上涨,与供需两极拼时间。

一个明显的事实是,正常情况下,地块拍下后,新盘会在 9 个月左右进入市场,最晚不超过一年。但是,最近几年深圳拍出来的地块却都因为这样那样的原因,迟迟不能入市。

比如 24 日下午首宗竞拍的宝安尖岗山地块,该地块与宝安泰禾院子仅隔一条街。2015 年底,泰禾曾以 57 亿竞得尖岗山两宗住宅用地,楼面价分别为 5.13 万元 / 平方米、7.99 万元 / 平方米,后者楼面价刷新了当年的深圳单价记录,但是泰禾的项目因规划、限价等原因,拿地后三年未能入市。此次尖岗山地块被越秀地产拿下,这是越秀地产首次进入深圳市场,后续开发的压力不容小觑。

不过,更受关注的龙华地块情况稍有不同。

龙华地块的角逐相当激烈,华侨城、中海、金茂、龙光等许多房企轮番举牌,在经过一百多轮的竞价之后,被龙光地产拿下。其总价 65.85 亿元,配建人才房面积 36700 平方米,楼面地价已经突破 6 万,溢价率突破 70%。

但龙华地块竞拍情况的激烈是有其市场原因的。

自 2012 年深圳新一轮繁荣周期以来,龙华区是深圳楼市中成长最快区域之一,因而相较于该区域目前的房价,龙光最后竞得的价格也不能算太贵。更何况,本次出让的红山地块位于龙华的中心区域。

龙华地块在前几年已经创出过高价。2016 年 6 月 2 日,电建集团和世界杯指定投注平台金茂联合体以 82.9 亿元的高价拿下,楼面地价高达 56781 元 / 平方米,而当时周边在售新房均价在 5.5 万元至 6 万元 / 平方米,可以说是真正的 " 面粉贵过面包 "。最近三年里,附近新楼盘纷纷以龙华金茂府每平方米售价会超过 10 万元来标榜自家楼盘的 " 高性价比 "。

去年 9 月,附近某楼盘均价在 6.4 万元 / 平方米,结果现在附近的毛坯房都卖到了 7.1 万元 / 平方米。

尽管龙华金茂府目前还没有正式定价,但周边已有人预计,价格在 12 万左右。该项目最小户型 155 平方米,这样一来,最便宜也差不多要 1800 万一套房了。

昨天的竞拍中,金茂也曾一度想拿下该地块,但最终被龙光地产拿下。由于龙光地产在龙华区已经有不少项目,那么此次拿地之后,至少手上的存量房价格就要先涨一波,综合来看要比其他房企更占优势一些。这或许正是龙光本次豪气拿地的原因之一。

四、结语

" 房住不炒 " 是当前世界杯指定投注平台楼市的主旋律。这四个字有两层含义,一是强调 " 房住 " 的属性,即对刚需的肯定;二是强调 " 不炒 ",也就是对投机性房产交易的否定。

当下,世界杯指定投注平台楼市整体存在泡沫确实是客观现实,抑制楼市泡沫已是主流共识。但是,也应当看到,楼市是区域性非常强的市场,各地的实际情况差异极大,不可一概而论。

深圳土地竞拍热潮的背后,是深圳楼市实际刚需的不断增长。

多年来,深圳的经济增速都是全国翘楚,目前深圳已经有超过 2000 万人的实际人口,而这一数字还在不断激增。今天,来自世界各地的资本,来自全球各地的高端人才都在不断涌入深圳,而深圳 1997.47 平方公里的总面积却一直没有增加。深圳的土地储备用一块少一块,而人口和财富还在飞速增长,此消彼长之际,深圳的楼价又怎么降得下去呢?

如果未来三年里,深圳的总面积无法扩大,那么押注楼价破 10 万的房企们很可能真的会赢,因此,破局的钥匙或将是行政区域划分层面的重大变革。

来源:虎嗅网

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