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创投圈
2019
08/12
20:35
国民经略
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谁也没有想到,这个酷暑,楼市突然遭遇三连击。

先是高层会议定调" 不把房地产作为短期刺激手段 ",接着央行一周三提房地产,明确指出" 房地产占用信贷资源过多 ",随后银保监会锁定 32 城开展大检查,剑指资金违规流入房地产

一时间,山雨欲来。

这一次政策之密集、态度之鲜明、定调之严厉,完全超出预期。

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近日,银保监会点名 32 个城市,开展银行房地产业务专项检查。

这次检查,将严厉查处各种将资金通过挪用、转道等方式流入房地产行业的违法违规行为,严防高度警惕房地产泡沫化、金融

这 32 个城市包括:

北京、天津、石家庄、秦皇岛、呼和浩特、沈阳、长春、上海、南京、苏州、无锡、徐州、杭州、合肥、福州、济南、郑州、洛阳、武汉、襄阳、长沙、广州、重庆、成都、贵阳、昆明、大理、西安、宁波、厦门、青岛、深圳。

这个名单,几乎囊括了几乎所有一二线城市,还有徐州、洛阳、襄阳等部分三四线城市。

这些城市正是全国房地产市场的主力军,一举一动都影响着整个市场情绪。对这些城市进行专项检查,可谓有的放矢。

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就在同一时间,央行一周三提房地产,这种形势在过去同样不多见。

先是在 7 月底的银行业金融机构信贷结构调整优化座谈会上,央行明确指出" 房地产行业占用信贷资源依然较多 "。

随后在 8 月初的下半年工作会议上," 持续加强房地产市场资金管控 ",成为重要任务之一。

在最近发布的《二季度货币报告》中,央行进一步明确:

在货币政策上:稳健的货币政策要松紧适度,保持流动性合理充裕,适时适度实施逆周期调节,引导广义货币 M2 和社会融资规模增速与名义 GDP 增速相匹配。

在房地产上:不将房地产作为短期刺激经济的手段。

这一系列动作充分表明,暂时不会有大宽松,而房地产信贷则要受到进一步控制。

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这种局面看似突然,其实早有征兆。

这一切动作,都可追溯到 7 月 30 日。当天,高层会议定调,不将房地产作为短期刺激经济的手段。

这种表态,在过去 20 年房地产发展史上,极其罕见。

再往前看,多部门早已有所行动。

今年 6 月,银保监会开始严查资金违规进入房地产,同时对房地产信托发出约谈警示

7 月,发改委对房企外债设立了高准入门槛:房地产外债只能用于置换一年内到期债务。

此外,人民币意外破 7,对外债依赖严重的房企,可谓雪上加霜。本币贬值,外币债务随之增加,本就杠杆高企房企将会面临更大的债务风险。

数据显示,2017 年至今,房企外债总额超万亿,而平均融资利率已经攀升到 8% 以上。

其中,外债占比最高的房地产企业有世茂、中海、金茂、雅居乐等房企。

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从时间上看,从 6 月到 8 月,短短两个月时间,房地产市场连续遭遇了六个层面的冲击:

1、房地产信托受制,融资进一步受限。

2、房企外债被严控,仅能用于置换一年内外债。

3、高层罕见定调,不把房地产当成短期刺激手段。

4、央行严控房地产信贷:房地产占用过多信贷资源。

5、银保监会点名 32 城,严查资金违规流入房地产,警惕房地产泡沫化。

6、人民币变局,外债成本突增,高杠杆房企雪上加霜。

这意味着什么?

这一切的一切,都反映了楼市调控方向的变化。

与以往不同,这一次调控,走的是 " 釜底抽薪 " 的路线。

过去楼市调控更多是从" 限 " 字诀上下功夫。从限购到限售,从限贷到限售,这些传统手段被发挥得淋漓尽致。

而这一轮楼市调控,则将重心放在房地产信贷上。

房地产对资金极其敏感。当整个市场开闸放水,楼市很容易汪洋恣肆。但当市场开始收水,釜底之薪被抽走,整个市场就会变得干涸,影响极为致命。

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问题是,为什么在全球大降息的重要关口,从上到下不约而同对房地产进行 " 釜底抽薪 "?

答案很简单,六个字:控杠杆,防风险。

实体经济的角度来看,央行对此有相当清晰的论述:

房地产行业占用信贷资源较多,对小微企业、先进制造业、科技创新企业、现代服务业、乡村振兴、精准扶贫等领域支持力度仍有待加强。

防范金融风险的角度来看,郭树清对此有深刻论述:

必须正视一些地方房地产金融化问题。历史证明,凡是过度依赖房地产实现和维持经济繁荣的国家,最终都要付出沉重代价,凡是靠盲目投资投机房地产来理财的居民和企业,最终都会发现其实很不划算。

从现实来看,全球正在进入宽松时代,整个社会对房地产的预期很容易被国际环境影响。

强调防风险的重要性,强调不把房地产作为短期刺激手段,正是未雨绸缪之举。

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必须明白的一点是,控楼市杠杆不等于遏制房地产正常发展,防范金融风险更不等于可以接受楼市的硬着陆。

显然,楼市需要的是稳,是以时间换空间,是逐渐消化风险,而非直接刺破泡沫。不要相信崩盘论,也不要相信房价大跌论,这都是不切实际的幻想。

经济要稳,金融风险也要防范,这是当下房地产最大的现实。

来源:国民经略

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